Prečo od vás žiadame doklad totožnosti a čo presne robíme s vašimi údajmi. Vysvetlené zrozumiteľne, s odkazmi na konkrétne ustanovenia zákonov.
Ako to u nás prebiehaPlatí pri predaji, kúpe aj prenájme nehnuteľnosti.
Pri predaji, kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti vás náš maklér požiada o doklad totožnosti a o vyplnenie krátkeho formulára. Chápeme, že to môže pôsobiť prekvapivo, najmä ak ste sa s tým pri inej realitnej kancelárii nestretli.
Povinnosť identifikovať klientov však zo zákona platí pre všetky realitné kancelárie na Slovensku. Vo Victory Reality ju dodržiavame dôsledne, pri každom obchode a u každého klienta rovnako. Robíme to preto, aby bol obchod bezpečný pre vás, pre druhú stranu aj pre nás.
Za všetkým stoja dve skratky: AML a GDPR.
Určuje, čo o klientovi musíme zistiť.
Zákon nám ukladá overiť, s kým uzatvárame obchod, aby nehnuteľnosti nemohli slúžiť na legalizáciu peňazí z trestnej činnosti.
Čo je AMLUrčuje, ako musíme s vašimi údajmi zaobchádzať.
Vaše údaje smieme použiť len na konkrétny účel, musíme ich chrániť a po uplynutí lehoty zlikvidovať.
Čo je GDPRZákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu
AML (z anglického Anti-Money Laundering) označuje pravidlá na ochranu pred praním špinavých peňazí a financovaním terorizmu.
Nehnuteľnosti patria medzi najčastejšie spôsoby, ako sa nelegálne získané peniaze snažia „vyčistiť“. Stačí ich investovať do bytu alebo domu. Preto zákon zaradil realitné kancelárie medzi takzvané povinné osoby, rovnako ako banky, notárov, advokátov či daňových poradcov.
Jednoducho povedané: musíme vedieť, s kým uzatvárame obchod, a vylúčiť, že cez nehnuteľnosť prechádzajú peniaze z trestnej činnosti.
§ 6 až § 10 zákona č. 297/2008 Z. z.
Formulár, ktorý s vami maklér vypĺňa pred podpisom zmluvy
Okrem dokladu totožnosti od vás zákon vyžaduje aj krátke písomné vyhlásenie. Sú v ňom štyri okruhy otázok a každý z nich má svoj konkrétny dôvod. Nie je to dotazník o vašom súkromí, ale zoznam údajov, ktoré od nás pri kontrole vyžaduje štát.
Vyplnenie trvá spravidla niekoľko minút. Pri bežnom obchode medzi dvoma fyzickými osobami sú odpovede krátke a jednoduché.
§ 6a zákona č. 297/2008 Z. z.
Ak obchod uzatvára firma, potrebujeme vedieť, ktoré konkrétne fyzické osoby za ňou reálne stoja, teda kto ju vlastní, ovláda alebo z nej má hospodársky prospech. Ak konáte ako fyzická osoba sama za seba, konečným užívateľom výhod ste jednoducho vy.
Firmu môže na papieri zastupovať ktokoľvek. Zmyslom otázky je, aby sa za obchodnou spoločnosťou nedal skryť skutočný majiteľ peňazí.
§ 6 zákona č. 297/2008 Z. z.
Ide o otázku, či vy alebo niekto z vašej najbližšej rodiny zastáva alebo v minulosti zastával významnú verejnú funkciu. Odpoveď je obvykle jednoduché „nie“.
Pri verejných funkciách zákon predpisuje dôkladnejšie overenie. Nie je to podozrenie ani prekážka obchodu, iba prísnejší postup, ktorý musíme dodržať.
§ 10 a § 12 zákona č. 297/2008 Z. z.
Krátke vysvetlenie, odkiaľ peniaze použité v obchode pochádzajú. Napríklad z podnikateľskej činnosti, zo zamestnania, z predaja obchodného podielu, z dedičstva, z úspor alebo z hypotekárneho úveru.
Práve tu sa najčastejšie odhalí, že peniaze majú nejasný pôvod. Nežiadame prehľad vášho majetku, zaujíma nás len zdroj prostriedkov použitých v tomto konkrétnom obchode.
§ 7 a § 8 zákona č. 297/2008 Z. z.
Uvedie sa, či konáte sami za seba, alebo v mene inej osoby či firmy. Ak zastupujete niekoho iného, vyplnia sa aj jeho identifikačné údaje.
Zákon vyžaduje, aby sme poznali obe strany: toho, kto obchod podpisuje, aj toho, komu obchod reálne patrí.
Údaje vo vyhlásení musia byť pravdivé a úplné. Ak sa niektorý z nich počas obchodu zmení, napríklad sa zmení vlastnícka štruktúra firmy alebo spôsob financovania, dajte nám, prosím, vedieť. Doklady a údaje sme povinní počas obchodného vzťahu priebežne aktualizovať.
§ 10 ods. 1 a § 15 zákona č. 297/2008 Z. z.
§ 6a zákona č. 297/2008 Z. z.
Konečný užívateľ výhod je vždy konkrétny človek, nikdy nie firma. Je to fyzická osoba, ktorá právnickú osobu, podnikateľa alebo majetok skutočne ovláda alebo kontroluje, prípadne osoba, v prospech ktorej sa obchod vykonáva.
Jednoducho povedané: hľadáme človeka, ktorý je na konci reťazca. Toho, komu obchod nakoniec prináša prospech.
Zjednodušený príklad. Ak by spoločníkom bola ďalšia firma, pokračujeme v reťazci dovtedy, kým nenájdeme konkrétne fyzické osoby. Hranicu 25 % môže spĺňať aj viac osôb naraz, potom je konečných užívateľov výhod viac.
Obchodná spoločnosť
Fyzická osoba – podnikateľ
Pri bežnej živnosti je to spravidla sám živnostník.
Osobné spoločnosti
Tiché spoločenstvo
Ide o osobu, ktorá nie je zapísaná v obchodnom registri, no na zisku sa podieľa na základe zmluvy.
Združenie majetku
Zahraničný zverenecký fond
Ak kritériá nespĺňa žiadna fyzická osoba, za konečných užívateľov výhod sa považujú členovia vrcholového manažmentu: štatutárny orgán alebo jeho člen, prokurista a vedúci zamestnanec v priamej riadiacej pôsobnosti štatutárneho orgánu.
Konečným užívateľom výhod je aj fyzická osoba, ktorá kritériá spĺňa spoločne s inou osobou konajúcou s ňou v zhode, napríklad na základe dohody o spoločnom postupe.
Ako to vyzerá v praxi
§ 6 zákona č. 297/2008 Z. z.
Politicky exponovaná osoba je človek, ktorý zastáva alebo zastával významnú verejnú funkciu, a tiež jeho najbližšia rodina a osoby, ktoré sú s ním úzko prepojené.
Dôležité: nejde o obvinenie ani o prekážku obchodu. Znamená to len, že obchod musíme preveriť dôkladnejšie a zdokumentovať podrobnejšie.
Skupina 1
Osoba, ktorá zastáva alebo zastávala niektorú z významných verejných funkcií uvedených nižšie.
Skupina 2
Manžel alebo manželka, prípadne osoba v podobnom postavení, dieťa, zať, nevesta alebo osoba v podobnom postavení a rodič takejto osoby.
Skupina 3
Osoba, o ktorej je známe, že je konečným užívateľom výhod toho istého klienta, inak ho ovláda, podniká spolu s funkcionárom alebo je konečným užívateľom výhod klienta zriadeného v jeho prospech.
Kliknutím na okruh sa zobrazí podrobný zoznam funkcií. Uvádzame ho preto, aby ste si vedeli overiť, či sa vás otázka vôbec týka.
§ 12 zákona č. 297/2008 Z. z. – zvýšená starostlivosť
§ 10 a § 12 zákona č. 297/2008 Z. z.
Táto otázka býva pre klientov najcitlivejšia, hoci v praxi ide o jednu vetu vo formulári. Zaujíma nás len zdroj peňazí použitých v tomto konkrétnom obchode.
Jednoducho povedané: nekontrolujeme vaše príjmy ani majetok. Potrebujeme vedieť, odkiaľ pochádzajú peniaze, ktoré cez obchod prechádzajú.
Doklad k pôvodu prostriedkov, napríklad úverovú zmluvu, kúpnu zmluvu k predanej nehnuteľnosti alebo osvedčenie o dedičstve, žiadame len v odôvodnených prípadoch. Typicky ide o neobvykle vysoké sumy, platbu v hotovosti, zložitú vlastnícku štruktúru, prepojenie na rizikové krajiny alebo o obchod s politicky exponovanou osobou.
Pripomíname aj zákonné obmedzenie platieb v hotovosti: medzi fyzickými osobami, ktoré nie sú podnikateľmi, je hranica 15 000 €, v ostatných prípadoch 5 000 €. Kúpna cena nehnuteľnosti sa preto štandardne uhrádza cez banku, úschovu u notára, advokáta alebo v banke.
zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti
§ 7 a § 8 zákona č. 297/2008 Z. z.
Ak nehnuteľnosť nepredávate alebo nekupujete sami za seba, potrebujeme poznať aj osobu, ktorú zastupujete. Identifikujeme teda vás ako zástupcu a zároveň zastúpeného.
Jednoducho povedané: podpis je váš, ale obchod patrí niekomu inému. Zákon chce poznať oboch.
Situácia
Napríklad za rodiča, súrodenca alebo klienta, ktorý je v zahraničí. Potrebujeme úradne overené plnomocenstvo a identifikačné údaje splnomocniteľa.
Situácia
Ako konateľ, člen predstavenstva alebo poverený zamestnanec. Potrebujeme doklad o oprávnení konať, identifikačné údaje firmy a údaje o konečnom užívateľovi výhod.
Situácia
Ako zákonný zástupca alebo opatrovník. Okrem svojho dokladu totožnosti doložíte aj doklad preukazujúci zastúpenie, pri maloletých spravidla rodný list, prípadne rozhodnutie súdu.
Overenie zástupcu je jedna z najúčinnejších ochrán pred realitným podvodom. Práve pri „predaji na diaľku“ a pri nepravých plnomocenstvách vzniká najviac sporov o vlastníctvo. Ak niečo v dokladoch nesedí, obchod radšej zastavíme a vysvetlíme prečo.
Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/679 a zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov
GDPR je nariadenie Európskej únie o ochrane osobných údajov. Na Slovensku ho dopĺňa zákon o ochrane osobných údajov.
Jednoducho povedané: určuje, kto, prečo a ako dlho smie s vašimi údajmi pracovať.
čl. 6 ods. 1 GDPR
§ 78 ods. 6 zákona č. 18/2018 Z. z. a § 19 zákona č. 297/2008 Z. z.
Kopírovanie úradných dokladov je podľa slovenského zákona o ochrane osobných údajov vo všeobecnosti obmedzené. Výnimkou sú situácie, keď to umožňuje osobitný zákon, a presne takým je AML zákon.
Kópia nám slúži ako doklad o tom, že sme vašu totožnosť overili správne, ak by to kontrolovali štátne orgány.
čl. 5 GDPR – zásady spracúvania osobných údajov
čl. 5 a čl. 28 GDPR
čl. 32 GDPR – bezpečnosť spracúvania
§ 19 zákona č. 297/2008 Z. z.
Údaje získané podľa AML zákona musíme uchovávať po dobu, ktorú stanovuje zákon, spravidla 5 rokov od ukončenia obchodného vzťahu. Počas tejto doby ich nesmieme vymazať, ani keby ste o to požiadali.
Po jej uplynutí ich bezpečne zlikvidujeme.
čl. 7 ods. 3, čl. 15 až 21 a čl. 77 GDPR
čl. 12 GDPR
Stačí napísať na info@victoryreality.sk alebo požiadať svojho makléra. Žiadosť vybavíme spravidla do jedného mesiaca a bezplatne. Ak by sme niektorej žiadosti nemohli vyhovieť, napríklad pre zákonnú lehotu uchovávania podľa AML zákona, písomne vám vysvetlíme dôvod.
Ak s naším postupom nebudete spokojní, máte právo obrátiť sa na Úrad na ochranu osobných údajov Slovenskej republiky, Hraničná 12, 820 07 Bratislava.
Postup je rovnaký pre každého klienta a zaberie len niekoľko minút z vášho stretnutia s maklérom.
Pred podpisom zmluvy vás maklér požiada o platný doklad totožnosti a údaje z neho overí.
Odpoviete na niekoľko otázok: účel obchodu, politická exponovanosť, pri firme konečný užívateľ výhod.
Údaje uložíme v zabezpečenom systéme. Prístup k nim majú iba oprávnené osoby.
Po skončení zákonnej lehoty údaje bezpečne zlikvidujeme.
Počas zákonnej lehoty údaje získané podľa AML zákona nesmieme vymazať ani na vašu žiadosť. Po jej uplynutí ich zlikvidujeme.
Ušetríte tým jeden celý krok
Odpovede na to, na čo sa nás klienti pýtajú najčastejšie.
Nie. Rovnaký postup uplatňujeme u každého klienta, či predávate garsónku alebo kupujete rodinný dom. Je to štandard, nie prejav nedôvery.
Áno. Zákon ukladá klientovi povinnosť poskytnúť potrebné informácie a doklady. Ak ich neposkytnete, nesmieme s vami obchodný vzťah uzatvoriť ani obchod zrealizovať.
§ 10 a § 15 zákona č. 297/2008 Z. z.
Áno. Zákon sa vzťahuje na sprostredkovanie predaja, kúpy aj prenájmu nehnuteľností.
Áno. Totožnosť overujeme u oboch strán obchodu, teda u predávajúceho aj kupujúceho, u prenajímateľa aj nájomcu.
Povinnosť platí pre všetky realitné kancelárie na Slovensku. My ju dodržiavame dôsledne pri každom obchode.
Ide o jeden zo základných nástrojov ochrany pred praním špinavých peňazí. Nepýtame sa na to vždy, iba v prípadoch, keď to zákon alebo povaha obchodu vyžaduje. Zvyčajne stačí jednoduché vysvetlenie, napríklad hypotekárny úver, predaj inej nehnuteľnosti, úspory či dedičstvo.
Ide o človeka, ktorý zastáva alebo zastával významnú verejnú funkciu, napríklad člen vlády, poslanec, sudca najvyššieho alebo ústavného súdu či vysoký dôstojník ozbrojených síl, a tiež o jeho rodinných príslušníkov a blízkych spolupracovníkov. Nie je na tom nič zlé. Zákon pri takýchto osobách len vyžaduje dôkladnejšie overenie.
§ 6 zákona č. 297/2008 Z. z.
Aby bolo jasné, kto za firmou skutočne stojí. Za každou firmou sú v konečnom dôsledku konkrétne fyzické osoby a zákon vyžaduje, aby sme ich poznali.
§ 6a zákona č. 297/2008 Z. z.
Prosíme, nerobte to. Bežný e‑mail ani chatovacie aplikácie nie sú na posielanie dokladov bezpečné. Totožnosť overíme osobne pri stretnutí s maklérom.
Áno. Údaje získané podľa AML zákona však musíme uchovávať počas zákonnej lehoty a vymažeme ich po jej uplynutí. Ostatné údaje, napríklad tie, ktoré spracúvame na základe vášho súhlasu, vymažeme bez zbytočného odkladu.
čl. 17 GDPR a § 19 zákona č. 297/2008 Z. z.
Ak podmienky nespĺňa žiadna fyzická osoba, napríklad preto, že nikto nemá podiel aspoň 25 %, za konečných užívateľov výhod sa považujú členovia vrcholového manažmentu, teda aj konateľ. Ak však vo firme existuje spoločník s podielom nad 25 %, konečným užívateľom výhod je on.
§ 6a zákona č. 297/2008 Z. z.
Zoznam významných verejných funkcií zahŕňa starostu obce s počtom obyvateľov nad 5 000, primátora mesta, starostu mestskej časti Bratislavy a Košíc a predsedu samosprávneho kraja. Pri menších obciach teda o politicky exponovanú osobu z tohto titulu nejde.
Zákon zaraďuje medzi politicky exponované osoby aj manžela či manželku, deti, zaťa a nevestu, rodičov a niektoré blízko prepojené osoby. Dôvodom je, že majetok sa v rodine prirodzene presúva. Znamená to len dôkladnejšie overenie, nie prekážku obchodu.
§ 6 zákona č. 297/2008 Z. z.
Rozsah údajov nám určuje priamo zákon: meno a priezvisko, rodné číslo alebo dátum narodenia, adresa trvalého pobytu, štátna príslušnosť a druh a číslo dokladu totožnosti. Rodné číslo slúži na jednoznačné odlíšenie osôb s rovnakým menom a je zároveň povinným údajom v zmluvách a v návrhu na vklad do katastra.
§ 7 zákona č. 297/2008 Z. z.
Bez vykonania identifikácie a overenia identifikácie nesmieme obchodný vzťah uzatvoriť ani obchod zrealizovať. Nie je to naše rozhodnutie, ale priamy zákaz zo zákona. Ak niečomu nerozumiete, povedzte nám to, radi vám vysvetlíme dôvod každej otázky.
§ 15 zákona č. 297/2008 Z. z.
V takom prípade nám zákon ukladá postup voči finančnej spravodajskej jednotke Policajného zboru a zároveň mlčanlivosť o tomto kroku. Ide o naozaj výnimočné situácie. Pri štandardnom obchode medzi bežnými klientmi sa s tým nestretnete.
§ 17 a § 18 zákona č. 297/2008 Z. z.
Zákon hovorí o klientovi, teda o obidvoch stranách obchodu. Predávajúci je navyše tou stranou, ktorá peniaze prijíma, takže identifikácia chráni aj jeho: kupujúci má istotu, že rokuje so skutočným vlastníkom.
Radi vám všetko vysvetlíme osobne alebo telefonicky, ešte predtým, než sa stretneme.
